WEG Reform

AUSNAHMEN: Falls die Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen UND mehr als der Hälfte der Eigentümsanteile beschlossen wurde, müssen alle Wohnungseigentümer gemäß ihrer Eigentumsanteile zahlen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Zudem ist die Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer vorgesehen, wenn sich die Investitionen innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren - der Amortisationszeitraum ist gesetzlich jedoch nicht definiert.

ANSPRUCH EINES EINZELNEN WOHNUNGSEIGENTÜMERS
Jeder Wohnungseigentümer hat nun einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten bauliche Veränderungen umzusetzen. Darunter fallen:

• Der Einbau einer Lademöglichkeit für Elektroautos
• Ein Glasfaseranschluss
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz
• Ein barierrefreier Aus- und Umbau

ANSPRUCH AUF EINEN ZERTIFIZIERTEN VERWALTER
Ein Hausverwalter benötigt nach der derzeitigen Gesetzeslage keine fachliche Vorbildung oder Befähigungsnachweise zur Ausübung seiner Verwaltertätigkeit. Er benötigt ausschließlich die behördliche Zulassung gem. §34c Abs. 2a GewO. Die neue WEG Reform räumt den Eigentümer somit nur einen grundsätzlichen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters ein. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachweisen kann, „dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“ (§ 26a Abs.1 WEG).

HINWEIS: In kleineren Anlagen mit weniger als neun Wohnungen, in denen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, müssen mindestens ein Drittel der
Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. (§ 19 Abs.2 Nr.6 WEG). Hiermit soll sichergestellt werden, dass der Wohnungseigentümer, der als Verwalter tätig ist, genügend Rückhalt in der Gemeinschaft vorweisen kann.

ERWEITERTE KOMPETENZ DES VERWALTERS
Der Verwalter darf nun eigenverantwortlich, d.h ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft und ohne entsprechende Regelung im Verwaltervertrag Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung treffen, die:

• Untergeordnete Bedeutung haben UND nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen
• Die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind

Wann hat eine Maßnahme „untergeordnete Bedeutung“?
Bei diesem Kriterium spielen nicht finanzielle , sondern vielmehr emotionale Aspekte eine Rolle. Ein besonderes emotionales Gewicht hat eine Entscheidung dann, wenn sie eine nachhaltige Auswirkung für die Gemeinschaft oder das Gemeinschaftseigentum hat bzw. angenommen werden kann, dass die Maßnahme intensiv innerhalb der Eigentümergemeinschaft diskutiert wird.

Wann sind Verpflichtungen „erheblich“?
Eine Maßnahme stellt keine erhebliche Verpflichtung für die Eigentümergemeinschaft dar, wenn das aufzubringende finanzielle Volumen unter 2% der durchschnittlichen Wirtschaftsplansumme liegt. Hierbei sollte der Durchschnitt der letzten drei Jahre berücksichtig werden.

Der Verwalter kann somit über folgende Maßnahmen eigenverantwortlich und ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer entscheiden:

• Kleinere Reparaturen
• Den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen
• Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG & BESCHLUSSFASSUNG
Teilnahme an der Eigentümerversammlung Die neue WEG Reform räumt den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz ein,
einzelnen Eigentümern die online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen zu gestatten. Reine Online-Versammlungen sind allerdings nicht möglich.

Beschlussfähigkeit der Versammlung
Unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenden Eigentümer sowie der Miteigentumsanteile, ist grundsätzlich von einer Beschlussfähigkeit der Versammlung
auszugehen. In Zukunft wird somit jede Versammlung beschlussfähig sein.

Ladungsfrist
Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung wird von bisher zwei auf drei Wochen verlängert. (§ 24 Abs.4 WEG) Zu dringenden Themen (Reparaturmaßnahmen) dürfen
Eigentümerversammlungen auch innerhalb einer kürzeren Frist abgehalten werden.

HINWEIS: eine längere Frist, die aus einer Alt-Vereinbarung (Teilungserklärung) hervorgeht, bleibt bestehen. Eine kürzer vereinbarte Frist bleibt jedoch nur dann bestehen, wenn sie bislang schon kürzer als das Gesetz (bei Abschluss dieser Vereinbarung) war. (§47 WEG)

Dieser Artikel beleuchtet lediglich fünf Punkte des neuen Wohnungseigentumsgesetzes. Neben diesen existieren weitere Änderungen, die Sie bei Bedarf dem WEG entnehmen können oder direkt bei uns erfragen können.